文章介绍：
- 1、日常物业管理中的风险主要包括哪些方面？
- 2、物业维修方面的问题及措施
- 3、物业管理风险防范中，你认为存在哪些风险，应如何规避？
- 4、如何规避物业管理中的风险
- 5、如何提高物业维修服务质量的措施
- 6、怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
日常物业管理中的风险主要包括哪些方面？
一、概念：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
二、分类：物业管理的风险包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。
(一)早期介入的风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。
1．项目接管的不确定性带来的风险
有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。
2．专业服务咨询的风险
早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。
(二)前期物业管理的风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。
1．合同期限
《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。
2．合同订立的风险
在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。
3．合同执行的风险
前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。
前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。
(三)日常物业管理的风险
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险
(1)物业违规装饰装修带来的风险。
业主(或物业使用人)违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。
(2)物业使用带来的风险。
在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设备设施和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。
(3)法律概念不清导致的风险。
在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主(或物业使用人)纠纷增加，物业服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。
2．物业管理日常运作过程中存在的风险
(1)管理费收缴风险。
业主(或物业使用人)由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。物业项目分期开发，业主分期分批人住，物业项目业主人住率低，管理费收缴率低，导致项目存在亏损的风险。
(2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。
在公用事业费用(如水电费等)的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主(或物业使用人)不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济损失，承担不应有的风险。
(3)管理项目外包存在的风险。
物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业服务企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业服务企业。
(4)物业服务员工服务存在的风险。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也将承担其属下员工不当作为的赔偿责任。
(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险。
在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当、与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。
(6)公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。
物业公用、共用设施设备本身隐患及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，由于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性，随之而来的风险频频发生。物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。
物业维修方面的问题及措施
物业维修方面的问题，要看是大维修还是小维修，如果是大维修的话，可以动用物业维修基金，如果是小维修的话，日常支出就可以了。
维修基金。
新房入住，大家最关心房屋质量问题。如果出现渗水、开裂等房屋质量问题，房屋需要维修，这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金？房屋维修基金缴纳比例是多少？房屋维修基金怎么用以及在哪些情况下可以使用呢？
一、维修基金介绍
房屋维修资金俗称大修基金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。
二、维修基金使用范围
（一）用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造；
（二）物业共用部位一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
（三）共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、大修基金怎么算
（一）新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应缴纳首期维修基金
1、配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。
2、配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。
（二）主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为
1、有电梯的，按每平方米建筑面积 80 元交存；
2、无电梯的，按每平方米建筑面积 50 元交存。
主城区范围外由各区县人民政府确定。
四、维修基金专户的开立
维修资金管理实行专户存储、专款专用。维修基金应开立专户，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立账，并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立账，并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后，应当与本市的商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金账户，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
五、维修基金申请程序
（一）维修资金划转业主大会管理前
1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
4、物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。
物业管理风险防范中，你认为存在哪些风险，应如何规避？
在日常工作中，开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策，如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等，究竟如何才能消除潜在的风险因素？笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施，供物业同仁参考，希望给物业企业以警示。
一、开发单位在设计规划中存在的风险及排除
开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。
1、娱乐设施设计
小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。
2、小品设计
（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；
（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；
（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；
（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；
（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；
（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。
3、房屋设计
（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；
（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；
（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；
（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；
（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；
（6）楼道内电表箱等其他线盒箱不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；
（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；
（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；
（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。
4、路面、地面设计
（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；
（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；中国物业教育网;
（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；
（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；
（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；
（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；
（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。
5、绿化设计
（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；
（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；
（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。
6、公共设施设备的外观设计
（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；
（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。
7、管井设计
排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失。（待续）
二、物业企业日常服务过程存在的风险及排除
如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。
目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：
1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。
2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；
3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；
4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；
5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；
6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示；
7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）；
8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间；
9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）；
10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门；
11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车；
12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的；
13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故；
14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告；
15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任；
16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任；
17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。
总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险
如何规避物业管理中的风险
1、规避方式之一：把好合同关，明确相关方的权利、义务和责任。
谨慎签订物业服务合同，是规避物业管理风险的有力保障。物业管理公司在签订合同时应着重注意以下几点：在服务合同中，如果委托物业服务的内容、范围和期限约定不明或承诺过度，会带来很多不必要的麻烦；不少物业管理公司常常过头承诺，图一时指标好看，脱离实际，盲目提高服务标准，甚至超过企业能力，哪管日后如何践诺，在“业主至上”口号下，不注意自身利益的保护，为了争一点市场份额，保证不丢车、不发生人身安全、偷盗事件、不发生刑事案件，大中小修保证在多长时间内处理完毕。殊不知，这些都是理想的“奋斗目标”，可以作为内部管理的追求和内部考核，一旦纳入合同或作出其他形式的承诺，就给自己上了一个圈套，随之而来的风险也增大了。由于过头承诺，一旦物业管理公司不能按承诺进行处理，业主有权将物业管理公司告上法庭，物业管理公司将自食其果，甚至可能倾家荡产。
本着权利和义务对等的原则，在赋予物业管理公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业管理公司和业主所承担的义务和责任，例如业主物品被盗，物业管理公司在什么情况下可以免责，在什么情况下应承担赔偿责任；对于停车场停车，业主和物业管理公司分别承担哪些安全责任和义务；对于违反消防规定的业主，对其造成的后果应承担哪些责任等等，对违约责任的约定要具有实用性和可操作性。
2、风险规避方式之二：服务过程中全方位、多层次的“预防性提示服务”。
物业管理公司应尽可能考虑到一切不安全因素和隐患，能整改消除的当然更好，不能及时整改的，也必须向业主或其他相关方（包括物业管理公司内部员工）明示，在与开发商签订前期物业服务合同中，在与业主委员会签订物业服务合同以及小区文明管理条约、小区公众管理规定或须知中，在物业管理公司内部各项服务作业流程、安全操作规程中，在所有针对不安全因素的提示和警示中，必须明确哪些不能做、哪些区域有危险、做哪些事应注意什么等等。例如在人员复杂的写字楼每个租户门口贴上“写字楼人员复杂，离开时请务必断电断水，锁好门窗”等防火防盗警示语，在未设专人看守的单车停放处设置“本单本停放处仅提供免费停车场地，请车主保管好自己的车辆”提示牌，在小区游泳池旁放置“请照管好您的孩子，小孩不得进入深水区”标示等等。
3、风险规避方式之三：转嫁风险。
许多业内人士认为，物业管理公司采用投保公众责任险中的场所责任险可以转嫁风险。但现在问题在于，有能力而且愿意承担保险费的物业管理公司有几家？开发商为了获取最大利润是不愿意为小区业主和其个人财产、公共设备设施等购买保险的，那么剩下来只有物业管理公司动员全体业主，让业主为自己购买保险或物业管理公司代业主投保，回头向业主收取保险费。为此，物业管理公司实施有效宣传，向小区业主灌输保险意识和推广场所责任险已成为必要。
监督和使用好公共维修基金，充分发挥维修基金的作用，也是转嫁风险的又一个有效方法。物业管理公司要监督维修基金及时到位，监督业主管理好维修基金、使用好维修基金。维修基金属于全体业主，可用于公共设备设施大中修，意味着物业管理公司可以花业的钱，为业主办事，省自己的钱，这是降低物业管理企业财务风险的又一有效途径。
另外，对物业管理企业来说，可以将一些专业性较强、安全风险较大的业务，如外墙清洗、电梯维修、化粪池清掏等，以外委的方式包给专业公司打理，有效转移企业的安全风险。
如何提高物业维修服务质量的措施
提高物业服务质量方法如下：
1、建立高水平的切实可行的物业管理标准；
2、加强员工的培训；
3、建立品质监管体系，加强品质检查；
4、建立与物业管理品质管理相关的考核机制；
5、向行业内标杆企业标杆项目为学习，从这些公司引进管理人员；
怎样做好物业区域内的设施设备维护与管理
1、制定详细的工程维保管理计划有了计划，工作才有目标，我们首先把区域内所有设备、设施都列入维保计划之中，需要维保的分一类需要检查的分一类，设备按月份维保，比如一月份维保配电房，二月份维保消防泵房，依次类推，维保的设备必须全年覆盖。针对运行频率较高的设备比如生活泵房、配电房等24小时都运行的设备，我们列入季度保养。一年做四次维保。一般运行较低的设备比如潜水排污泵、假山、桥廊泵等一年维保一次，每月检查一次。设施类我们小区重点的是排水部分和游乐设施。排水部分如果不畅通直接影响到业主的正常生活，游乐设施检查不到位直接给业主带来安全隐患。所以我们把排水部分定为每季度一次，游乐设施每月检查四次。针对其他设施（公共照明、电控单元门等）每月检查一次。我们在制定维保计划时会根据小区的设备设施具休情况，因地制宜的制定计划，重点的设施我们增加维保的频率和检查次数，具体编制的有年维保计划、计划实施方案、设施设备检查记录等等，同时我们在维保设备设施的时候，必须定好维保月份和检查时间，比如电动伸缩门我们制定每年的七月份做维保，每月20日检查一次。公共照明每月检查4次（8、16、24、30日各检查一次）。）
2、按照编制的年度计划严格实施维保工作，并在日常工作中检查其落实情况。根据我们制定的工作计划，工程部有条不紊的对小区设施设备进行维护与管理。在工作中我们把所有的计划表全部挂在我们的工作室墙上，以便及时提醒我们去完成工作计划，我们的计划定的也比较详细，落实到每季，每月、甚至每天，并根据各类设备的技术参数制定一个实施方案。比如小区使用频率较高的电动伸缩门在保养项目上我们制定了5点 1、各节点、机械部位做润滑 2、手动运行和物探头灵敏性检查 3、各固定件和接线处螺丝紧固 4、机头银屏显示、照明和前驱动检查 5、轨道清洁再比如生活泵房我们制定了8点 ① 变频控制柜内一、二次线路螺丝紧固 ② 小故障排除（信号灯、按钮、继电器异响等） ③ 电压和电机电流检测 ④ 双电源切换箱和水箱浮球阀可靠性检查 ⑤ 管道、阀门接头处螺丝紧固和油漆修补 ⑥ 出水口和吸水口止回阀检查和阀芯除垢 ⑦ 柜内和墙地面卫生 ⑧ 水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具体的清洗要求。在实际的设施设备维护工作中，管理处工程主管每周进行三次以上的监督检查和指导，管理处经理每周至少一次进行检查，由于采取了行之有效的层层监督管理机制，从而使我们的设施设备维保工作能有效的扎扎实实开展下去。
3、完善维保检查后的记录我们在维保和检查设备、设施结束后，必须详细记录在设备、设施维保记录表中。在工作中，常常有的工程维修人员对维保工作记录的重要性缺乏深刻的认识，实际上工程的维保后的记录也是我们工作中的重要部份，它为给我们的工作留下痕
迹，规范我们工程维保与管理工作，同时区域内的的设施设备出现问题和故障时，也能提供可靠的依据。例如：按照我们的服务标准，单元排污设备半年做一次维保，但根据小区的实际情况为了使我们的工作做的更细致，我制定的是每季度一次维保清理，工作完毕后进行详细的记录（时间、具体雨、污水口的编号，地点，清理污水井内异物的情况、清理人等）如果因业主使用不当，造成管道堵塞，甚至污水漫溢给业主造成的财产损失，我们拿出定期清理的记录依据，也可规避物业公司的法律责任。
根据以上几点去对区域内的设施设备进行维护与管理，我们的工作就有了一定的条理性，并逐渐地养成一个好的工作习惯，习惯成自然。当然在实际工作中，我们既要按制定的计划去做，但是也不能教条，俗话说；计划不如变化，遇到特殊的情况，特殊季节也可能增加维保和检查的次数，同时在按照计划正常维保中，会发现制定的计划有些方面还不够完善，我们会及时记录下来，及时补充和调整，通过日常工作经验的积累，细致、完善我们的工程设施设备维护工作。另外我们的工程人员不仅能有效的维护和管理好物业的设备，同时在实际工作中，还有开源节流，废物利用，改革创新的意识，例如我们小区的污水处理装置沉沙池常常会有很多异物，长时间的积淀会使化粪池堵塞，就必须请环卫部门清理，增加了小区的成本费用，我们工程人员动脑筋，想办法，在沉沙池前面的一个瘖井口增加了过滤网，并定期对过滤网进行清理，有效的控制了沉沙池堵塞的现象，几年来小区化粪池一直处于畅通的状态。宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来，
经过我们不懈努力的工作，特别是在小区设施设备的维护管理工作中，在全面细致的工作计划指导下，认真的开展工作，并有完善的记录，加上工程维修主管及管理处经理的监督管理，使得三年多来美林东苑物业区域内的设施设备
发布于 2022-06-29 08:01:36 回复